'Bẫy' lợi nhuận khi đầu tư chung cư mini

Vài tháng nay, ông Trung (quận Cầu Giấy) liên tục gửi nhiều môi giới rao bán tòa chung cư mini diện tích gần 60 m2 ở phường Phú Đô, quận Nam Từ Liêm. Tòa nhà của ông có 8 tầng, bố trí khoảng 20 phòng đang được chào bán 10,5 tỷ đồng. Nhà đầu tư này cho hay giá này đã giảm 500 triệu đồng so với giá ông mua cả tòa vào giữa năm ngoái.

Thời điểm đó, ông được giới thiệu tòa nhà đem lại dòng tiền ổn định, khoảng 100 triệu đồng một tháng, tương đương tỷ suất lợi nhuận khoảng 10%. Do đó, ông vay ngân hàng một nửa căn nhà để đầu tư, dự tính doanh thu cho thuê mỗi tháng thừa trả khoản gốc và lãi vay. Tuy nhiên, hiện nay, ngay cả những tháng lấp đầy 100%, số tiền ông thu về thực tế chỉ trên 60 triệu đồng. Sau khi trừ đi khoản gốc và lãi trả ngân hàng, lãi còn lại dưới 5%. Nếu giao khoán cho đơn vị thứ ba, ông sẽ mất thêm khoản phí bằng 30% khoản thu mỗi tháng.

Chị Tú (quận Long Biên) không có sẵn nguồn vốn lớn nhưng đã góp 2 tỷ đồng đầu tư chung một tòa chung cư mini 7 tầng trên khu đất rộng khoảng 50 m2, giá gần 8 tỷ đồng ở Tây Mỗ, quận Nam Từ Liêm. Chị và những nhà đầu tư khác được môi giới quảng cáo dòng tiền gần 500 triệu đồng một năm cùng với tiềm năng lãi vốn gấp hai lần sau khoảng ba năm. Gần đây, chị muốn chuyển nhượng căn nhà để xoay sở lãi vay ngân hàng nhưng nhóm bạn đầu tư không đồng ý vì hiện bán không được giá, thậm chí phải cắt lỗ. Trong khi đó, việc khai thác cho thuê cũng chưa ổn định nên dòng tiền chị thu về không đủ trả lãi ngân hàng.

Theo ghi nhận của VnExpress, gần đây tòa chung cư mini được rao bán ồ ạt ở cả các quận trung tâm và khu vực vùng ven Hà Nội. Nhiều tòa nhà mới xây, đã đầu tư nội thất đầy đủ. Những tòa có diện tích 50-100 m2, cao từ 5-8 tầng được rao bán giá 6 đến hơn 10 tỷ đồng, tương đương 130-160 triệu đồng mỗi m2. Khi chào bán những căn nhà này, môi giới thường quảng cáo mức tỷ suất sinh lời từ khai thác cho thuê 7-10% mỗi năm.

Ví dụ một tòa chung cư mini ở Xuân Phương, quận Nam Từ Liêm có diện tích hơn 116 m2, xây 7 tầng, 29 phòng được rao bán giảm giá gần một tỷ còn 18,6 tỷ đồng. Môi giới quảng cáo nếu tự vận hành, khách mua có thể thu được dòng tiền 140 triệu một tháng, tương đương tỷ suất lợi nhuận 8,6% một năm. Hay một tòa chung cư mini nằm gần đường Phạm Văn Đồng diện tích 60 m2, cao 5 tầng được quảng cáo đem lại dòng tiền hơn 700 triệu đồng một năm cho 13 phòng. Môi giới cho biết chủ nhà còn tặng cho khách chốt một xe ôtô, nếu không lấy xe thì chiết khấu vào thẳng giá bán 10,5 tỷ đồng.

Tuy nhiên, ông Hòa, người đang đầu tư và vận hành một chung cư mini tại Mễ Trì cho hay những con số về dòng tiền cho thuê luôn được các môi giới "tô hồng" quá mức, lợi nhuận được quảng cáo có thể đạt trên dưới 10%. Theo ông, con số quảng cáo là mức lý tưởng khi tòa nhà được lấp đầy 100%, đồng thời chưa tính nhiều khoản chi phí như quản lý, vận hành, bảo trì, phí môi giới trả cho người tìm kiếm khách thuê.

Ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản độc lập thừa nhận thời gian qua nhiều nhà đầu tư đã phải rao bán lại các tòa chung cư mini vì vỡ mộng lợi nhuận cho thuê. Đây chủ yếu là nhóm các nhà đầu tư mới, thiếu kinh nghiệm nên rơi vào "bẫy" lợi nhuận của đội chào bán. Theo ông, bản chất của các tòa chung cư mini là dạng nhà riêng lẻ chia phòng cho thuê, được kỳ vọng đem đến hai nguồn lợi nhuận là phần tăng giá của bất động sản trong dài hạn và thu nhập từ cho thuê hàng tháng.

Tuy nhiên, ông phân tích, trong ngắn hạn giá không phải lúc nào cũng tăng nếu bất động sản không nằm ở khu vực có thay đổi lớn về hạ tầng, điều chỉnh quy hoạch hay thay đổi hành chính (như từ huyện lên quận). Do đó, ở những khu vực không có biến động nói trên, để đạt kỳ vọng lãi vốn, nhà đầu tư cần theo dài hạn ít nhất 10 năm mới thấy mức tăng rõ rệt.

Về dòng tiền cho thuê, các thông tin chào bán của môi giới thường dễ gây hiểu lầm về doanh thu thật và thu nhập bỏ túi. Việc sử dụng đơn giá cho thuê ảo với tỷ suất lấp đầy 100%, lờ đi tất cả chi phí phát sinh như khấu hao tài sản, bảo trì, quản lý, quảng cáo... sẽ cho doanh thu cao hơn nhiều so với thu nhập thực tế.

Theo ông Kiên, với chung cư mini, doanh thu thật được xác định bởi nhiều yếu tố: giá cho thuê do chính nhà đầu tư khảo sát, số lượng chính xác từng loại phòng (không phải giá một phòng cao nhất rồi nhân tổng số lượng), và khả năng lấp đầy của từng phân khúc (60-95%).

Công thức để tính lợi nhuận khai thác là doanh thu theo đơn giá, nhân với tỷ lệ lấp đầy trung bình, trừ đi chi phí quản lý vận hành và khấu hao. Trường hợp nhà đầu tư tự khai thác kinh doanh, toàn bộ lợi nhuận chính là thu nhập thực tế bỏ túi. Nếu nhà đầu tư giao khoán cho đơn vị chuyên khai thác cho thuê, lợi nhuận tiếp tục phải chia thêm cho bên thứ ba, thường bằng 20-30% nguồn thu cho thuê mỗi tháng.

Cùng quan điểm, ông Phạm Đức Toản, nhà sáng lập EZ Property cho biết nhiều nhà đầu tư ít kinh nghiệm, sẵn khoản vốn lớn dễ rơi vào "bẫy" lợi nhuận của bên bán. Ông nói trừ trường hợp nhà đầu tư có sẵn quỹ đất để xây nhà cho thuê, trường hợp mua cả tòa nhà rồi kỳ vọng lợi nhuận cao hơn lãi gửi ngân hàng thì dễ vỡ mộng. Lý do là giá đất ở khu vực trung tâm hiện nay đều neo ở mức cao, trong khi vốn bỏ ra cho một tòa chung cư mini xây mới thường trên chục tỷ đồng. Với nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính, lấy thu nhập cho thuê để bù lãi vay, chỉ cần tỷ lệ lấp đầy phòng dưới 70%, mọi tính toán sẽ bị đổ vỡ.

Theo ông Toản, trường hợp rủi ro nhất là đầu tư chung, nếu nhà đầu tư tài chính mỏng, áp lực lãi vay thì khi muốn bán cũng khó "rút chân" nếu tất cả nhóm đứng tên sổ đỏ không đồng ý. Nhà sáng lập EZ Property nhìn nhận nhà đầu tư cần tỉnh táo trong những cuộc chơi do người khác dẫn dắt.

Nhật Minh