Đại biểu: Bắt buộc công chứng hợp đồng để bảo vệ người mua nhà

Sáng 29/8, các đại biểu Quốc hội chuyên trách thảo luận dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo dự thảo luật, trường hợp tổ chức, cá nhân bán, cho thuê nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp; chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh thì không phải công chứng hợp đồng. Còn hợp đồng giao dịch mà một bên tham gia là doanh nghiệp thì công chứng theo yêu cầu các bên.

Ông Đồng Ngọc Ba, Ủy viên thường trực Ủy ban Pháp luật, cho rằng quy định như trên đã bỏ đi một số trường hợp buộc phải công chứng, chứng thực khi giao dịch bất động sản, trong khi Chính phủ chưa đánh giá tác động, nêu rõ lý do bỏ các trường hợp này.

Đồng tình, ông Lê Thanh Hoàn, Ủy viên thường trực Ủy ban Pháp luật nói không hợp lý nếu trường hợp hợp đồng mua bán bất động sản giữa doanh nghiệp với người dân mà không bắt buộc yêu cầu công chứng.

Ông nêu thực tế, hàng nghìn người dân đã bị một số doanh nghiệp lừa đảo với nhiều vụ tranh chấp xảy ra. "Tranh chấp về các giao dịch gian lận này thực sự tốn thời gian, tiền bạc, và có thể dẫn đến người mua không được hoàn trả lại số tiền đã thanh toán, làm nhiều người dân phải gánh một khoản nợ không nhỏ", ông nêu.

Với cá nhân, giao dịch mua nhà ở không thường xuyên diễn ra nên sự hiểu biết của họ về cách thực hiện giao dịch thường bị hạn chế. "Không nên để người dân tham gia giao dịch này với hành trang duy nhất là lòng tin, sự tử tế của doanh nghiệp bất động sản. Vì thế, sự tham gia của bên thứ ba, trong đó có công chứng là bên trung gian trong giao dịch bất động sản là phù hợp", ông nói thêm.

Bà Văn Thị Bạch Tuyết cũng ủng hộ việc cần có đại diện của công chứng là bên thứ 3 trong giao dịch bất động sản giữa doanh nghiệp và cá nhân mua nhà. Theo bà, nhà ở, bất động sản thường có giá trị lớn, hợp đồng mua bán thường rất dày, nhiều điều khoản nên người mua nhà khó hiểu hết. Do đó, cần có công chứng viên giúp người mua nhà đảm bảo quyền lợi, để khi có tranh chấp xảy ra thì được giải quyết thấu đáo.

"Nếu không có hợp đồng mẫu, không công chứng thì người dân sẽ bị thiệt trong các giao dịch bất động sản", bà Tuyết nhận xét, và đề nghị cơ quan soạn thảo nghiên cứu, bổ sung thêm vai trò của công chứng trong giao dịch bất động sản với một bên là cá nhân.

Ông Lê Thanh Hoàn thì kiến nghị cần sửa quy định này theo hướng bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch bất động sản nếu bên tham gia là doanh nghiệp với cá nhân.

Giải trình sau đó, ông Vũ Hồng Thanh, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế cũng nói công chứng là cần thiết để bảo vệ quyền lợi bên yếu thế, tránh tranh chấp xảy ra. Vì thế, Ủy ban Kinh tế sẽ phối hợp với Ủy ban Pháp luật tiếp thu, chỉnh lý quy định cho phù hợp, tránh tạo ra khoảng trống pháp lý.

Về giao dịch bất động sản, các đại biểu Quốc hội chuyên trách nhất trí không bắt buộc phải qua sàn, mà chỉ nên khuyến khích. Ông Phạm Văn Hòa (Đồng Tháp nhận xét, sàn bất động sản chủ yếu là môi giới, giới thiệu cho khách mua nhà, cũng là trung gian kinh doanh. Hoạt động của sàn giao dịch vừa qua chưa minh bạch, công khai.

Tuy nhiên, ông Lê Thanh Hoàn đề nghị cần bổ sung cơ chế kiểm soát chặt chẽ hơn hoạt động của các sàn. Ông nêu thực trạng hàng hóa bán theo hai giá đang diễn ra khá phổ biến, từ xe máy, ôtô, đến nhà ở. "Không khó để tìm kiếm trên mạng giá bán của chủ đầu tư được đăng công khai, nhưng mua được theo bán niêm yết rất khó. Người mua phải chịu khoản chênh lệch không được ghi trong hợp đồng, mà bản chất là trốn thuế", ông Hoàn nói.

Trong khi không ít doanh nghiệp bất động sản vừa qua tổ chức bán hàng trực tiếp, giá niêm yết rõ ràng, không hạn chế người tham gia. Đại biểu tỉnh Thanh Hóa cho đây là giải pháp cần nghiên cứu, quy định trong luật để kiểm soát giá, tránh thất thu thuế, vừa hình thành cơ sở dữ liệu đầu vào của giá thị trường bất động sản.

Quy định tỷ lệ đặt cọc để người dân không mất tiền oan

Dự thảo Luật đưa ra hai phương án về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình hình thành trong tương lai.

Phương án 1, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan Nhà nước thẩm định, và có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Số tiền cọc tối đa 10% giá bán, cho thuê nhà ở.

Phương án 2, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc khi nhà ở, công trình xây dựng có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh mà bản chất trở thành thanh toán hợp đồng theo tiến độ, theo Ủy ban Kinh tế.

Bà Nguyễn Thị Việt Nga, Ủy viên Ủy ban Văn hóa, Giáo dục, Thanh niên, thiếu niên và nhi đồng của Quốc hội nêu quan điểm cần quy định bắt buộc đặt cọc, số tiền đặt cọc tối đa, thời điểm đặt cọc như tại dự thảo luật.

"Hiện giá nhà ở còn cao so với thu nhập người dân, nếu không quy định rõ ràng tỷ lệ rõ ràng đặt cọc khi mua nhà trên giấy thì khi rủi ro xảy ra người mua bị mất khoản tiền rất lớn. Và thực tế đã có nhiều người rơi vào cảnh khốn cùng vì mua phải dự án ma", bà nói.

Cho rằng quy định tỷ lệ đặt cọc là cần thiết, bà Nguyễn Minh Tâm (Quảng Bình) đồng tình, nhưng nói tỷ lệ đặt cọc chỉ nên quy định ở mức 5-10%, thay vì 10% như dự thảo luật.

Tại báo cáo gửi các đại biểu trước hội nghị, Thường trực Ủy ban Kinh tế cho biết chọn phương án 1, bởi khi thiết kế cơ sở được thẩm định bởi cơ quan chuyên môn về xây dựng, tính pháp lý của dự án sẽ đủ rõ với người mua. Về phía doanh nghiệp, họ chủ động hơn về phương án kinh doanh, hoàn thiện thiết kế xây dựng sau thiết kế cơ sở.

Tỷ lệ đặt cọc tối đa 10% giá bán, theo cơ quan thẩm tra, là mức hợp lý vừa hạn chế chủ đầu tư lợi dụng đặt cọc để huy động vốn, vừa đảm bảo cam kết, ràng buộc giữa khách hàng và chủ đầu tư khi ký hợp đồng mua bán.

Nếu số tiền đặt cọc quá cao sẽ không loại bỏ được những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản không đủ năng lực tham gia thị trường, tăng nguy cơ chiếm dụng vốn, lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của khách hàng (người dân). Còn tiền đặt cọc quá thấp sẽ không ràng buộc trách nhiệm các bên tham gia, các bên liên quan có thể sẵn sàng vi phạm cam kết, chấp nhận mất tiền đặt cọc.

Ngoài ra, dự thảo Luật bổ sung quy định các bên phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua trong thỏa thuận đặt cọc, giúp ràng buộc trách nhiệm và bảo đảm giao kết hợp đồng. Còn việc cho phép thu tiền cọc khi nhà ở, công trình có đủ điều kiện kinh doanh (phương án 2) sẽ không còn ý nghĩa của đặt cọc.

Dự kiến, dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) được Quốc hội thảo luận, thông qua tại kỳ họp thứ 6 vào cuối năm nay.

Anh Minh