Vào tháng 6, Mori Trust, một nhà phát triển bất động sản Nhật Bản mua 49,9% cổ phần của 245 Park Avenue, tòa tháp thương mại cao 45 tầng, từ SL Green Realty với giá 685 triệu USD. Thương vụ thu hút sự chú ý của những người tham gia thị trường do quy mô của toà nhà và tài sản liên quan.
Cùng với đó, giao dịch được thực hiện trong bối cảnh thị trường bất động sản thương mại Mỹ sụt giảm lớn nhất kể từ khủng hoảng tài chính 2008. Mori Trust cũng đi ngược xu hướng khi quyết định mua bất động sản Mỹ lúc đồng yen yếu nhất 32 năm.
Thương vụ còn gợi nhớ đến làn sóng đầu tư của Nhật Bản giai đoạn 1980-1990, khi Sony mua Columbia Pictures, Panasonic mua Rockefeller Group - chủ sở hữu lúc bấy giờ của Rockefeller Center, Mitsubishi Estate mua Radio City Music Hall..
Tòa tháp 245 Park Avenue (giữa). Ảnh: New York Offices
Các chuyên gia cho rằng làn sóng mới cho thấy các nhà đầu tư Nhật Bản đang lấy lại sở thích những giao dịch lớn khi họ tìm kiếm các giải pháp thay thế cho thị trường đầu tư nội địa có lợi suất thấp. Toshiyuki Fujii, Tổng giám đốc đầu tư của Mori Trust coi sự suy thoái của thị trường là cơ hội để đẩy mạnh hoạt động tại Mỹ.
Nhờ bảng cân đối kế toán mạnh, Mori tin rằng họ có lợi thế hơn so với các đối thủ phụ thuộc nhiều hơn vào tiền vay để đầu tư vào bất động sản thương mại. Tập đoàn này cũng sở hữu bất động sản đắc địa ở Tokyo, chẳng hạn như khu phức hợp văn phòng lớn ngay cạnh Ga Tokyo và điều hành các thương hiệu khách sạn hạng sang như Hilton Hotels & Resorts và Marriott International tại Nhật Bản.
Vào năm 2017, khi Mori Trust phải lựa chọn giữa hai tòa tháp văn phòng ở Boston với giá 673 triệu USD hoặc một bất động sản rẻ hơn nhiều, CEO công ty Miwako Date đã chọn tháp văn phòng. Thương vụ giúp nâng cao vị thế của công ty. "Số lượng và chất lượng thông tin chúng tôi nhận được đã cải thiện đáng kể sau thương vụ này", Fujii cho biết.
Một trong những thương vụ đầu tiên tại Mỹ của Mori Trust là mua các khối văn phòng cho nhà sản xuất chip nhớ Micron Technology với giá khoảng 430 triệu USD vào năm 2019. Sau đó, công ty này đã bán nó vào năm 2021, ngay trước khi Fed bắt đầu tăng lãi suất vào năm 2022, lời hơn 20%.
Mori Trust và SL Green có kế hoạch cải tạo tòa tháp 245 Park xây dựng vào năm 1967 bằng cách xây dựng một không gian trên sân thượng nhìn ra tòa nhà MetLife với phòng chơi golf mô phỏng, nơi các nhân viên ngân hàng có thể giao lưu đồng thời trau dồi kỹ năng. Quá trình cải tạo dự kiến bắt đầu vào năm 2024, nhằm giữ chân những khách thuê hiện tại như Societe Generale, Houlihan Lokey, Ngân hàng Norinchukin, cũng như thu hút những khách mới.
Theo công ty dịch vụ bất động sản JLL, thị trường văn phòng cho thuê quý II ở New York đã giảm 34% so với cùng kỳ 2022, đẩy tỷ lệ chỗ trống tăng 0,6 điểm phần trăm lên 16,7%. Hoạt động thuê gần như tập trung ở khu trung tâm Manhattan trong các tòa nhà giàu tiện nghi, mới được xây dựng hoặc cải tạo.
JLL cho biết đầu tư ra nước ngoài của Nhật Bản đã tăng dần kể từ khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008. Riêng năm ngoái, các thương vụ lớn gồm Mori Trust mua lại một khối văn phòng trị giá 531 triệu USD tại 601 Massachusetts ở Washington DC; mua lại một phần dự án phát triển phòng thí nghiệm và văn phòng ở Boston; Daiwa House mở bán khu chung cư Claremont Hall gần Đại học Columbia; và Kanden Realty mua một khu chung cư trên East 85, New York.
Các nhà đầu tư truyền thống như quỹ hưu trí, công ty bảo hiểm và ngân hàng Nhật Bản cũng đang xem xét bất động sản Mỹ, chủ yếu là văn phòng và căn hộ cho thuê. Họ đặt cược rằng doanh thu cho thuê sẽ là giải pháp thay thế tốt hơn cho trái phiếu Nhật Bản có lãi suất thấp. Dai-ichi Life và Meiji Yasuda Life đều bắt đầu đầu tư vào bất động sản thương mại thông qua các công ty con ở Mỹ vào 2018.
Đầu tư bất động sản tại Mỹ (xanh đậm), châu Á (xanh nhạt), châu Âu, Trung Đông và châu Phi (đỏ) của các công ty Nhật Bản. Đơn vị: tỷ USD. Đồ họa: Nikkei
Manabu Taniguchi, Giám đốc nghiên cứu JLL tại Nhật Bản, cho biết những động thái như vậy cũng bị ảnh hưởng bởi khoản đầu tư của Quỹ đầu tư hưu trí Chính phủ Nhật Bản (GPIF) vào bất động sản Mỹ, bắt đầu vào năm 2018. Khoảng 45% giá trị đầu tư bất động sản của GPIF là ở Mỹ, trong khi ở Nhật Bản là 25%. "Đầu tư của GPIF đang khuyến khích các tổ chức khác của Nhật Bản nhìn vào thị trường bất động sản Mỹ", ông nói.
Các nhà đầu tư bất động sản kỳ cựu của Nhật Bản như Mitsubishi Estate và Mitsui Fudosan thận trọng hơn vào thời điểm hiện tại. Naru Kitamura, Giám đốc bộ phận kế hoạch kinh doanh quốc tế của Mitsubishi Estate, cho biết thị trường văn phòng ở New York đang được chia thành người thắng và kẻ thua.
"Thị trường văn phòng có vẻ đang yếu đi. Chúng tôi cần lựa chọn đầu tư có chọn lọc hơn", ông đánh giá. Tuy nhiên, kế hoạch tăng tài sản ở nước ngoài lên 1.500 tỷ yen (10,2 tỷ USD) từ 1.200 tỷ yen (8,1 tỷ USD) vào năm 2030 của Mitsubishi Estate vẫn được giữ nguyên.
Mitsui Fudosan, công ty đã phát triển các tòa nhà chọc trời tại 50 Hudson Yards và 55 Hudson Yardsvới chi phí hơn 5 tỷ USD, có ý định đa dạng hóa danh mục đầu tư tập trung vào các tòa nhà văn phòng cả về mặt địa lý và loại tài sản. Mitsui nhấn mạnh rằng họ vẫn lạc quan về tính thanh khoản và minh bạch của thị trường Mỹ.
Cách 9 dãy nhà về phía bắc của 245 Park Avenue là một tòa tháp văn phòng khác được phát triển bởi một công ty Nhật Bản - Tokyu Land. Khai trương vào tháng 10, tòa nhà 425 Park Avenue cao 45 tầng tượng trưng cho bước đột phá của Tokyu vào bất động sản thương mại Mỹ.
Việc tham gia vào dự án phát triển trị giá 250 tỷ yen (1,7 tỷ USD) đã được công bố vào năm 2015. L&L và BentallGreenOak là đối tác trong dự án. Tòa nhà đã được lấp đầy khoảng 90%, với những người thuê bao gồm quỹ phòng hộ Citadel và các nhà quản lý tài sản khác. Một trong những ưu điểm của nó là khả năng tiếp cận thuận tiện tới Grand Central Terminal.
Hiện hơn 90% doanh thu của Tokyu là từ kinh doanh trong nước nhưng họ muốn đa dạng hóa vì lo ngại dân số Nhật Bản đang suy giảm. Tasuku Kinoshita, Giám đốc cấp cao quan hệ công chúng của Tokyu Land cho biết các nhà phát triển Nhật Bản đang mạo hiểm ra nước ngoài vì họ có hoạt động kinh doanh trong nước mạnh mẽ. "Họ có đủ khả năng để thử những sáng kiến mới", ông nói.
Anh Kỳ (theo Nikkei)