Chúng tôi thường gặp những thuật ngữ rất khó tìm thấy hoặc khó chắp nối với các khái niệm tương đương của các nước.
Một trong những trường hợp gây khó khăn lớn là việc nghiên cứu Nghị quyết 18 về định hướng chính sách cho sửa đổi Luật Đất đai. Đây cũng là vấn đề nóng, thu hút ý kiến thảo luận hiện nay, kể cả trong khu vực quản lý nhà nước lẫn giới chuyên gia, luật sư, báo chí.
Mục 2.4 của Nghị quyết 18 có nội dung "công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt" với yêu cầu "bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch". Trong cả Nghị quyết này chỉ có một lần xuất hiện thuật ngữ "sàn giao dịch" tại Mục nói trên. Vậy trước hết phải xem ngữ nghĩa pháp lý của "sàn giao dịch" bất động sản (BĐS) là gì.
Lần đầu tiên thuật ngữ pháp lý "sàn giao dịch BĐS" được định nghĩa là "nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS" tại Luật Kinh doanh BĐS 2006. Luật này quy định kinh doanh BĐS thuộc các dự án đầu tư BĐS bắt buộc phải giao dịch qua sàn. Nhưng rồi Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã bãi bỏ sự bắt buộc như vậy.
Nhiều chuyên gia bình luận việc không bắt buộc qua sàn là thuận về tình, nhưng lại không có cơ chế để bắt buộc công khai thông tin nguồn cung từ các dự án. Vậy là các chủ đầu tư "tự tung, tự tác" bán hàng, để người mua gánh chịu toàn bộ rủi ro nếu dự án vi phạm pháp luật. Hơn nữa, các BĐS cao cấp như villa hay shophouse đã được bán buôn cho giới đầu cơ, nên người thường không thể mua được trực tiếp.
Nhiều nước khác chỉ có hình thức kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS. Các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới chính là sàn giao dịch ở Việt Nam. Như vậy, sàn giao dịch chỉ là "chợ" để người bán dễ dàng tìm thấy người mua hợp ý. Các thủ tục pháp lý liên quan đến mua bán diễn ra ở Văn phòng đăng ký đất đai vì pháp luật đã quy định đất đai và tài sản gắn liền được cấp trên cùng một Giấy chứng nhận. Quá trình đăng ký giao dịch này gồm cả việc tính thuế và nộp thuế tại cơ quan thuế.
Trong các thủ tục, các nước rất quan tâm tính pháp lý của BĐS, của những người tham gia giao dịch. Vì vậy, cần có chuyên gia luật giúp người dân soạn thảo hợp đồng và đảm bảo tính phù hợp và an toàn pháp luật, khắc phục các gian dối có thể xảy ra.
Ở các quốc gia theo hệ thống "thông luật" (Common Law), Văn phòng luật sư có hoạt động đảm bảo tính pháp lý của mọi giao dịch dân sự. Ở các quốc gia theo hệ thống "dân luật" (Civil Law), cơ quan công chứng nhận trách nhiệm thực hiện dịch vụ công giúp dân đảm bảo tính đúng đắn và an toàn pháp luật trong các giao dịch dân sự.
Nhiều nước còn tạo cơ chế để Văn phòng luật sư hoặc Công chứng là đầu mối thực hiện cơ chế một cửa cho dân. Nói cách khác, luật sư hoặc công chứng viên thay mặt người dân thực hiện mọi công đoạn trong giao dịch BĐS, người dân chờ đợi trong thời hạn theo quy định để nhận kết quả và phải trả một khoản phí nhất định. Việt Nam chọn hệ thống công chứng để đảm bảo pháp lý trong giao dịch BĐS kể từ Luật Đất đai 2003, đến nay đã được 20 năm.
Vấn đề chính mà Nghị quyết 18 đề cập là công khai giá trị BĐS trên sàn giao dịch, nhằm khắc phục tình trạng người tham gia giao dịch không ghi giá trị giao dịch thật lên hợp đồng. Sàn giao dịch ở đây phải hiểu đúng nghĩa là bắt buộc. Pháp luật hiện hành đã yêu cầu mọi giao dịch BĐS bắt buộc phải thực hiện thủ tục pháp lý tại Văn phòng đăng ký đất đai, buộc phải nộp thuế tại cơ quan thuế và có lời chứng của công chứng về bảo đảm đúng pháp luật. Lúc này vấn đề còn lại là định giá BĐS sao cho phù hợp thị trường để tính các nghĩa vụ tài chính. Như vậy, cần trao trách nhiệm quản lý việc xác định giá trị BĐS cho cơ quan thuế.
Australia và New Zealand, nơi tôi đã thấy tận mắt, áp dụng giải pháp rất đơn giản: pháp luật yêu cầu các bên tham gia giao dịch phải thuê dịch vụ định giá BĐS để bên mua và bên bán đều có chứng thư định giá của mình. Định giá viên phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về chứng thư định giá mà mình đã ký. Văn phòng đăng ký giao dịch chỉ dựa vào kết quả trên chứng thư định giá để phán quyết là được hay chưa.
Ở Việt Nam, có thể giao cho cơ quan thuế kiểm soát về chứng thư định giá, nếu có vấn đề nghi ngờ thì cơ quan thuế giao cho tổ chức cung cấp dịch vụ định giá thứ ba xem xét và kết luận. Mọi chi phí về định giá đều do các bên tham gia giao dịch chi trả. Bước đầu, cơ chế định giá như vậy chỉ áp dụng đối với các BĐS có giá trị cao, từng bước mở rộng phạm vi áp dụng đối với mọi loại BĐS.
Cách sử dụng dịch vụ định giá dưới sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan thuế là giải pháp duy nhất để minh bạch giá trị BĐS, mới luật hóa đầy đủ được Nghị quyết 18 về công khai giá trị BĐS tham gia giao dịch.
Vì vậy, việc luật hóa Nghị quyết 18 về công khai giá trị BĐS chỉ cần quy định rõ trình tự, thủ tục xác định giá trị BĐS thông qua dịch vụ định giá, mà kết quả được ghi nhận trên chứng thư định giá, gắn với trách nhiệm quản lý của Tổng cục Thuế và một Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực định giá BĐS. Giao dịch bắt buộc ở đây là quá trình đăng ký giao dịch tại Văn phòng đăng ký đất đai, có Công chứng đảm bảo đúng pháp lý. Mọi thông tin BĐS sẽ được minh bạch và thuận tiện cho dân.
Đặng Hùng Võ