Mỏi mòn chờ giấy chứng nhận
Gần 10 năm trước, ông Trần Văn Vinh mua căn hộ tại dự án 12 view thuộc phường Tân Thới Nhất (quận 12, TPHCM) do Công ty Tín Phong làm chủ đầu tư và dọn về đây ở cũng chừng ấy thời gian. Tuy nhiên, việc cấp GCN cho ông Vinh cũng như những khách hàng mua nhà tại dự án này vẫn “chưa thấy đâu”.
Nguyên nhân của sự chậm trễ là do có sự tranh chấp sở hữu “chung-riêng” giữa chủ đầu tư và một đơn vị phát triển dự án. Vụ việc đã được các bên khởi kiện ra TAND quận 12 để giải quyết nhưng đến nay vẫn chưa có hồi kết, dẫn đến việc cấp GCN cho hàng trăm người mua nhà của dự án cũng “tắc” theo.
Ông Vinh chia sẻ, nhà đất là tài sản lớn của phần lớn người dân nhưng chưa được cấp GCN làm cho tài sản không phản ánh đúng giá trị thực của nó, khi người mua muốn giao dịch chuyển nhượng, cầm cố hay vay mượn cũng gặp nhiều khó khăn.
Có thể kể ra cả ngàn trường hợp tương tự như ông Trần Văn Vinh đang mong ngóng GCN khi đã mua căn hộ, nhà, đất ở các dự án như Celadon (quận Tân Phú), dự án Đình Khiêm Conic (huyện Bình Chánh), dự án The Manor (quận Bình Thạnh), khu nhà ở Đại Phúc (quận Bình Thạnh), nhiều dự án của Vinhomes (quận Bình Thạnh)…
Theo báo cáo của Sở TN-MT TPHCM, kể từ ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành đến nay, số dự án căn hộ, nhà ở đủ điều kiện cấp GCN là 335 dự án, với tổng số nhà ở (căn hộ, nhà ở riêng lẻ) là 191.101 căn, trong đó, số căn hộ, nhà ở đã được cấp GCN là 110.016 căn và chưa cấp là 81.085 căn. Đặc biệt, từ năm 2015 đến 2022, tổng số hồ sơ đã tiếp nhận là 165.716 hồ sơ, đã giải quyết 107.195 hồ sơ (tỷ lệ khoảng 64,6%), đang giải quyết 58.521 hồ sơ (tỷ lệ khoảng 35,4%). Qua kết quả thực hiện 8 năm cho thấy, tình hình hồ sơ tiếp nhận tăng qua từng năm, trong đó năm đầu tiên cho kết quả giải quyết đạt tỷ lệ khá thấp (chỉ 20,2%) do thời điểm Luật Đất đai mới có hiệu lực và mới thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố. Các năm sau đó, tỷ lệ giải quyết hồ sơ tăng dần, chiếm bình quân khoảng 67,3%/năm trở lên.
Khách hàng mua căn hộ tại chung cư 12 view (quận 12, TPHCM) từ nhiều năm nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận chủ quyền
Nỗ lực tháo gỡ vướng mắc
Qua phân tích các hồ sơ đang bị chậm trễ, Sở TN-MT TPHCM cho biết có nhiều nguyên nhân và có thể phân loại ra các nhóm. Cụ thể, nhóm các dự án không có vướng mắc về mặt pháp lý, chỉ chờ xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính; nhóm chủ đầu tư dự án chậm nộp hồ sơ đề nghị cấp GCN; nhóm loại hình bất động sản mới; nhóm dự án phải thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung; nhóm các dự án đang thanh tra, kiểm tra và điều tra; nhóm vướng mắc khác… Từ phân tích, phân loại theo nhóm nguyên nhân, Sở TN-MT đã đề ra từng giải pháp cụ thể để tháo gỡ.
Mới đây, lãnh đạo Sở TN-MT đã mời 30 doanh nghiệp có dự án đã đủ điều kiện cấp GCN nhưng đến nay chưa nộp hồ sơ cấp hoặc nộp chưa hết để từ đó tìm hiểu nguyên nhân và đưa ra giải pháp. Theo thống kê, 30 dự án này có tổng số 68.187 căn hộ/nhà phố/biệt thự nhưng mới chỉ cấp sổ hồng cho 42.868 căn, còn 25.319 căn chưa được cấp.
Cụ thể, dự án khu dân cư và công viên Phước Thiện (TP Thủ Đức) do Công ty CP Kinh doanh BĐS MV Việt Nam thực hiện có 10.946 căn hộ, nhưng chủ đầu tư mới nộp hồ sơ cấp sổ hồng cho 2.110 căn; chung cư Song Ngọc (quận 8) do Công ty TNHH May Song Ngọc làm chủ đầu tư có 898 căn hộ, nhưng chỉ có 26 hồ sơ được nộp; dự án nhà ở xã hội HQ Plaza (huyện Bình Chánh) do Công ty CP BĐS Hoàng Quân làm chủ đầu tư có 1.735 căn, nhưng chỉ có 1.180 hồ sơ được nộp…
Theo báo cáo từ các chủ đầu tư, có nhiều nguyên nhân khiến hàng chục ngàn căn hộ/nhà chưa được chủ đầu tư nộp hồ sơ. Đại diện một chủ đầu tư cho biết, một số khách hàng mua nhà tại dự án để đầu tư chứ không phải để ở. Vì vậy, nhiều khách hàng chờ có người mua để “sang tay” hợp đồng chứ không muốn làm sổ sớm. Bởi muốn làm sổ phải thanh toán toàn bộ giá trị căn nhà, đồng thời các loại phí, thuế khi chuyển nhượng đã có sổ hồng cũng nhiều hơn. Bên cạnh đó, một số khách hàng đang gặp khó khăn về tài chính nên xin giãn tiến độ thanh toán khi tiến hành làm sổ hồng. Ngoài ra, tại nhiều dự án đủ điều kiện cấp sổ hồng nhưng căn hộ do người nước ngoài mua nên phải chờ hướng dẫn việc cấp sổ cho người nước ngoài.
Bên cạnh đó, một số dự án chưa thể cấp sổ hồng cho người mua bởi nguyên nhân cần phải xác định lại nghĩa vụ phần diện tích, tài chính phần nhà ở xã hội của dự án; xác định lại ranh giới thực địa, duyệt giá thuê, căn hộ hỗn hợp để ở và kinh doanh thương mại dịch vụ…
Bà Bùi Thị Bích Tuyền, Giám đốc Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố, cho biết, tính đến nay toàn hệ thống đã giải quyết hơn 200.000 hồ sơ, một lượng hồ sơ vẫn còn trễ hẹn. Chính vì vậy, trong thời gian tới, Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố sẽ tập trung nghiên cứu giải pháp khắc phục, phối hợp với các quận, huyện tháo gỡ vướng mắc, tồn tại nhằm từng bước kéo giảm hồ sơ trễ hạn, đảm bảo quyền lợi của người dân, doanh nghiệp.
* Phó Chủ tịch UBND TPHCM BÙI XUÂN CƯỜNG: Minh bạch thông tin về các dự án
UBND TPHCM đã chia thành từng nhóm vướng mắc và đề ra biện pháp tháo gỡ, gắn với trách nhiệm cụ thể cho từng sở, ngành trong việc cấp GCN cho người dân, doanh nghiệp. Ngoài ra, thành phố đã chỉ đạo cần minh bạch thông tin và xử lý vi phạm tại các dự án phát triển nhà ở, đặc biệt là nhóm dự án thế chấp ngân hàng để tránh trường hợp người dân bị lợi dụng, lừa mua nhà rồi gặp khó khăn trong cấp GCN về sau.
* Giám đốc Sở TN-MT NGUYỄN TOÀN THẮNG: Phân loại hồ sơ, đề cao trách nhiệm công vụ
Nhằm cải thiện môi trường đầu tư, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp, đẩy nhanh tiến độ cấp GCN đối với các dự án cũng như bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà tại các dự án nhà ở thương mại, Sở TN-MT TPHCM đã ban hành kế hoạch “Thực hiện các giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn thành phố”. Theo đó, chúng tôi đề ra thời gian, lộ trình xử lý hồ sơ và sự phối hợp giữa các phòng ban, sở ngành cũng như kiến nghị sự chỉ đạo của UBND TPHCM đối với các sở ngành liên quan.
Chẳng hạn, đối với vướng mắc do chủ đầu tư thế chấp GCN của dự án tại các tổ chức tín dụng, kiến nghị UBND TPHCM giao Sở TN-MT tổ chức mời các sở, ngành liên quan, ngân hàng và chủ đầu tư họp để có giải pháp xóa thế chấp quyền sử dụng đất. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện xóa thế chấp, Sở TN-MT sẽ có văn bản thông báo đến cư dân và đề nghị cư dân nộp đơn khởi kiện chủ đầu tư tại tòa án để được xem xét giải quyết theo quy định. Hay đối với các dự án chưa cấp GCN không có vướng mắc về mặt pháp lý, chỉ chờ xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính, sở sẽ đề xuất UBND TPHCM chấp thuận cho Sở TN-MT tổ chức buổi làm việc trực tiếp với Cục Thuế TPHCM, Chi cục Thuế các quận, huyện, TP Thủ Đức và các doanh nghiệp dự án để đôn đốc doanh nghiệp thực hiện nghĩa vụ tài chính…
Đối với vướng mắc do chủ đầu tư chậm nộp hồ sơ cấp GCN cho người mua nhà, sẽ kiến nghị UBND TPHCM giao Sở TN-MT tổ chức làm việc trực tiếp với các chủ đầu tư dự án chậm nộp hồ sơ để làm rõ nguyên nhân, qua đó đề xuất hướng giải quyết cụ thể. Trường hợp các chủ đầu tư cố tình không nộp hồ sơ, không có lý do chính đáng thì kiên quyết thực hiện xử lý vi phạm theo quy định pháp luật.
ĐỖ TRÀ GIANG