Nhà riêng lẻ chiếm đa số
Theo báo cáo của UBND TPHCM vừa gửi Ban Thường vụ Thành ủy về kết quả thực hiện giữa nhiệm kỳ Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030, diện tích sàn nhà ở xây dựng mới của thành phố năm 2021 vượt chỉ tiêu, đạt 4,9 triệu m2. Tuy nhiên, trong đó, nhà ở riêng lẻ do dân tự xây chiếm tỷ trọng đến 76%, phần còn lại là nhà ở trong các dự án thương mại.
Năm 2022, diện tích sàn nhà ở xây dựng mới của thành phố đạt 8,45 triệu m2, vượt chỉ tiêu 28%, trong đó loại hình nhà ở riêng lẻ do dân tự xây vẫn chiếm tỷ trọng 73%. Riêng trong 6 tháng đầu năm 2023, thành phố có 1,98 triệu m2 sàn nhà ở mới, đạt 16,1% chỉ tiêu của năm, trong đó nhà ở riêng lẻ chiếm tỷ trọng đến 94%, còn lại là nhà ở thương mại; không có diện tích sàn nhà ở xã hội xây dựng mới. Nhìn vào các thông số trên, có thể dễ dàng nhận thấy tỷ trọng nhà ở riêng lẻ do dân tự xây chiếm “áp đảo”.
Những ngày cuối tháng 8, có mặt tại nhiều quận, huyện vùng ven TPHCM như Tân Bình, Tân Phú, quận 12…, chúng tôi ghi nhận hầu hết khu vực mới phát triển đều là nhà ở riêng lẻ; thậm chí nhiều khu vực trước đây còn là “điểm nóng” về xây dựng không phép, hoàn toàn không có hệ thống hạ tầng kỹ thuật như điện, nước, đường giao thông, nhưng sau khi xây dựng thì bằng cách nào đó đã được đầu tư một số hạ tầng hay tiện ích thiết yếu. Nhiều nhà dân được xây dựng tự phát có dạng hình ống rất hẹp dọc những đường mòn cũ hoặc kênh rạch. Hệ quả là cấu trúc đô thị với hàng ngàn con hẻm có mật độ xây dựng rất cao đã hình thành và đất dành cho giao thông, thoát nước hết sức khiêm tốn.
Cụ thể, nhiều khu vực ở quận Gò Vấp - vùng đất cao vốn là “gò” trước kia, như đường Nguyễn Văn Khối (phường 9), nay mỗi khi mưa xuống, các hộ dân lại ngán ngẩm vì ngập. Trong tháng 8 vừa qua, tuyến đường này có gần chục ngày ngập lênh láng. Hay như tại khu vực chợ Thủ Đức (TP Thủ Đức), các tuyến đường Kha Vạn Cân, Dương Văn Cam, Hồ Thị Tư… cũng thường xuyên bị ngập sâu, có đoạn ngập gần nửa bánh xe, mỗi khi mưa to. Chưa hết, những khu vực này còn đối mặt với tình trạng quá tải giao thông.
Một khảo sát mới đây của các chuyên gia giao thông cho thấy, tốc độ đi lại của xe 2 bánh vào giờ cao điểm trên các trục đường Trường Chinh, Hoàng Văn Thụ (quận Tân Bình); Phan Đăng Lưu, Nguyễn Kiệm (quận Phú Nhuận); Âu Cơ, Lũy Bán Bích (quận Tân Phú); Bạch Đằng (quận Bình Thạnh)… chỉ còn khoảng 8-10km/giờ. Thậm chí, có những thời điểm xảy ra ùn tắc nghiêm trọng, tốc độ đạt chưa đến 3km/giờ. Riêng tốc độ ô tô ở những trục đường này vào giờ cao điểm chỉ đạt 6-8km/giờ, gần bằng tốc độ của người đi bộ.
Phát triển đô thị nén
Từ thực tế của nhiều nước trên thế giới, TS Huỳnh Thế Du, chuyên gia kinh tế, cho biết, vào thập niên 1960, Singapore cũng gặp vấn đề về đô thị như TPHCM hiện nay và giải pháp của họ là áp dụng chính sách đẩy - kéo. Kéo là khuyến khích người dân sống trong các căn hộ cao tầng với tiện nghi tốt; đẩy là không khuyến khích người dân sống trong các ngôi nhà riêng lẻ. Kết quả, đã có một Singapore phát triển xanh do tạo thêm được quỹ đất dành cho phát triển hạ tầng và mảng xanh. Hàn Quốc cũng rất nhất quán trong chính sách nhà ở, đa phần người dân sống trong các căn hộ cao tầng, dành không gian còn lại cho hạ tầng, mảng xanh và họ đã thành công. Theo thống kê chính thức vào năm 2021, ở Hàn Quốc, nhà riêng lẻ chiếm 20,6% và nhà dạng căn hộ chiếm 79,4%. TPHCM với “đất chật, người đông” nên tham khảo những mô hình này.
Nhà xây tự phát lấn dòng rạch Ông Lớn ở phường 1, quận 8, TPHCM. Ảnh: Hoàng Hùng
Là người theo sát sự phát triển đô thị ở Việt Nam, trong đó có TPHCM, kiến trúc sư Đỗ Viết Chiến, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cũng nêu ý kiến, phát triển đô thị không chỉ là xây những đơn vị ở, tiểu khu như trước đây, mà phải dần hình thành các khu đô thị mới với hạ tầng đồng bộ, bao gồm hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và nhà ở.
Trong khi đó, theo một lãnh đạo Sở Xây dựng TPHCM, hiện quan điểm của thành phố cũng là chuyển đổi mô hình nhà ở từ thấp tầng sang cao tầng hiện đại, tăng tỷ lệ nhà ở chung cư trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới; khuyến khích doanh nghiệp làm nhà ở xã hội cho thuê, mua; triển khai các chính sách khuyến khích làm các dự án nhà giá rẻ để giải quyết nhu cầu của đối tượng có thu nhập thấp, nhất là các hộ gia đình sống trên và ven kênh rạch cần di dời, tái định cư hoặc các hộ gia đình trong các chung cư cũ, hư hỏng nặng.
Góp ý về mô hình phát triển đô thị bền vững cho TPHCM, TS Võ Kim Cương, nguyên Phó kiến trúc sư trưởng TPHCM, đề xuất: Chương trình cải tạo đô thị nên theo mô hình TOD (lấy định hướng phát triển hệ thống giao thông công cộng làm cơ sở cho quy hoạch, phát triển đô thị; lấy đầu mối giao thông làm điểm tập trung dân cư nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, công trình công cộng, góp phần giảm ùn tắc giao thông và ô nhiễm môi trường). Và các đô thị TOD phải được gắn với quy hoạch và kế hoạch đầu tư xây dựng hệ thống giao thông của TPHCM cũng như vùng đô thị TPHCM.
Theo TS Huỳnh Thế Du, ở nhiều quận, nhất là các quận ven TPHCM chủ yếu là các ngôi nhà có chiều cao khoảng 2-3 tầng. Nếu chiều cao bình quân được nâng lên 10 tầng thì mọi thứ sẽ rất khác. Theo đó, cứ 3-4 căn nhà hiện tại chồng lên nhau thì chúng ta chỉ cần khoảng 1/3 diện tích hiện tại cho nhà ở, 1/3 diện tích cho giao thông, công viên, cây xanh và các hạ tầng dùng chung, diện tích còn lại sẽ cho không gian riêng của mỗi khu chung cư. Khi đó, thành phố sẽ xanh và tiện nghi hơn rất nhiều. Tái cấu trúc hình thái phát triển đô thị từ nhà ống, xe máy hiện nay, sang nhà cao tầng và giao thông công cộng nên là một trọng tâm của việc xây dựng quy hoạch chung mà TPHCM đang tiến hành. Nếu không cải thiện được điều này, TPHCM sẽ rất khó trở thành một đô thị hiện đại, có chất lượng cuộc sống tốt, có khả năng cạnh tranh với các đô thị khác trong khu vực.
Kinh nghiệm từ sự… đột phá
Nếu ai đã tới quận 4 và quận 7 (được tách ra từ huyện Nhà Bè, TPHCM) của hơn 20 năm về trước, nay trở lại sẽ thấy ngỡ ngàng với nhiều nhà cao tầng và nhiều khu phố được tổ chức gọn gàng lại, để dành đất cho giao thông, cây xanh và công viên. Nhìn vào thảm cỏ xanh rì và quảng trường trung tâm nằm trong Công viên hồ Khánh Hội (quận 4), với dòng người đến thả bộ và tập thể dục mỗi ngày, ít ai hình dung nơi đây từng là con kênh đen ô nhiễm nối ra rạch Bến Nghé có hàng ngàn hộ dân sinh sống.
Từ năm 2010 đến nay, dự án Công viên hồ Khánh Hội có quy mô 17,6ha (giải tỏa, di dời 1.600 hộ dân) được quận 4 đầu tư thực hiện theo chủ trương cải tạo, chỉnh trang nhà ở ven và trên kênh rạch. Song song với việc thực hiện dự án này, quận 4 cũng đã bố trí tái định cư cho các hộ dân thuộc diện giải tỏa tại các chung cư được đầu tư xây mới trên địa bàn, với điều kiện sống tốt hơn, tiện nghi đầy đủ hơn trước.
Một khu vực cận kề quận 4, đã và đang là khu đô thị kiểu mẫu ở TPHCM, đó là Khu đô thị Phú Mỹ Hưng (quận 7). Ngày 19-5 vừa qua, Khu đô thị Phú Mỹ Hưng ghi dấu mốc 30 năm hình thành và phát triển. Ngược lại 30 năm trước đó, năm 1993, thật khó hình dung vùng đất ngập nước khu vực phía Nam lại có thể trở thành một đô thị vệ tinh, dấu ấn trong việc đột phá về quy hoạch của TPHCM.
Khởi nguồn dự án đến từ việc Tập đoàn Central Trading & Development đầu tư xây dựng đại lộ Nguyễn Văn Linh dài gần 18km, rộng 120m băng qua vùng đầm lầy; đồng thời triển khai hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xử lý môi trường hiện đại trên 150ha đất công trình công cộng, giao lại cho thành phố phát triển dịch vụ công.
Lý giải về sự thành công “hiện tượng Phú Mỹ Hưng”, không ít chuyên gia về quy hoạch, quản lý đô thị nhấn mạnh, trước hết là do có sự đột phá của chính quyền thành phố trong công tác quản lý phát triển đô thị, phá vỡ quan niệm cứng nhắc về ranh giới của các đồ án quy hoạch phải theo ranh giới quản lý hành chính. Thêm nữa là đột phá trong phát triển và quản lý loại hình nhà ở chung cư cao tầng, tạo môi trường sống thoải mái, đầy đủ tiện nghi và an toàn cho các hộ gia đình.
Sau thành công của Khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng, trào lưu xây nhà chung cư cao tầng và thị trường căn hộ cao cấp tăng trưởng nhanh. Mô hình chung cư cao tầng, nhà cao tầng đã được đồng nhất với hiệu quả lợi nhuận đầu tư.
TRUNG ĐỨC
ĐỨC TRUNG