Vợ chồng tôi đều làm kinh doanh nhỏ ở TP HCM, có khoản vốn khoảng 1,3 tỷ đồng, thêm một tỷ bố mẹ tôi cho thêm sau khi bán mảnh đất ở quê. Gần đây lãi gửi tiết kiệm liên tục giảm nên tôi không muốn gửi ngân hàng. Vợ chồng tôi đều muốn mua đất để giữ tiền trong lúc thị trường còn ảm đạm, sau này nếu được giá có thể bán. Người quen của tôi có gợi ý hai phương án là đất nền dự án và đất thổ cư nhưng tôi còn băn khoăn.
Mong chuyên gia tư vấn với vốn 2,3 tỷ đồng, tôi có thể chọn những khu vực nào để đầu tư. Lưu ý đầu tư với mỗi phương án đất nền dự án và đất thổ cư là gì?
Độc giả Trí Công
Bất động sản khu Đông TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Chuyên gia tư vấn:
Đất nền dự án là lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, thường để xây dựng khu dân cư, khu sinh thái, nhà xưởng. Còn đất thổ cư là đất nằm trong khu dân cư, sử dụng để xây dựng nhà ở, công trình phục vụ đời sống.
Dù là phân khúc nào, để tối ưu lợi nhuận và thanh khoản, bạn nên ưu tiên phương pháp đầu tư theo vết dầu loang. Sự phát triển của bất động sản sẽ loang từ vùng trung tâm của đô thị và lan dần theo bán kính xung quanh. Những yếu tố cần đánh giá gồm tăng trưởng kinh tế vùng, GDP đầu người, tăng trưởng dân cư thuần và dân nhập cư; lộ trình phát triển hạ tầng trong 3-5 năm sắp tới và các tiện ích như chợ, trường học, bệnh viện.
Với tài chính 2,3 tỷ đồng, bạn cân nhắc bất động sản ở Đông Nam Bộ, khu vực phát triển kinh tế vùng tương đối tốt đồng thời tiện đi lại khảo sát và quản lý tài sản.
Nếu đầu tư đất nền dự án, bạn tham khảo các khu vực Tân Uyên, Bến Cát, Bàu Bàng (Bình Dương), Long Thành (Đồng Nai) và Bà Rịa - Vũng Tàu. Tùy vào thời gian đầu tư của bạn mà lợi nhuận kỳ vọng sẽ khác nhau.
Với thời gian đầu tư 3-5 năm, lựa chọn phù hợp là thị xã Bến Cát (dự kiến trở thành thành phố mới của Bình Dương) và Tân Uyên (thành phố có FDI và GDP tăng trưởng hàng đầu tỉnh). Cả hai khu vực này đều hưởng lợi từ một số hạ tầng giao thông trong tương lai như Vành đai 3, cao tốc. Theo dữ liệu của Batdongsan, dự án đất nền tại khu vực này có giá khoảng 1-1,4 tỷ đồng một lô. Mức tăng trưởng có thể đạt từ 15% một năm
Với thời gian đầu tư 5-7 năm, bạn tham khảo Long Thành, một khu vực trung chuyển lớn, liên quan đến tam giác kinh tế sân bay, cảng biển Phú Mỹ và TP HCM. Đặc biệt sân bay Long Thành đi vào hoạt động trong tương lai sẽ tạo ra hơn 200,000 công việc mới, thúc đẩy gia tăng dân cư. Mức giá trung bình một nền đất dự án tại Long Thành là 2-2,2 tỷ đồng, mức giá đã tăng gần 70% so với 2-3 năm trước. Tuy nhiên phân khúc này vẫn có dư địa tăng giá trong dài hạn. Mức tăng trưởng có thể đạt 10% trong ba năm đầu và 15-20% trong các năm tiếp theo.
Với thời gian đầu tư trên 7 năm, bạn tham khảo khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu, địa phương có tiềm năng trở thành một trung tâm logistic sau khi sân bay Long Thành hoàn thành, kết hợp với cảng biển Phú Mỹ. Nguồn cung bất động sản khu vực này còn nhiều trong khi dân cư chưa đông đúc. Một nền đất dự án tại đây có giá trung bình 800 triệu đồng. Mức tăng trưởng có thể đạt 10% mỗi năm trong 5 năm đầu và 20% mỗi năm tiếp theo.
Nếu đầu tư đất thổ cư, bạn tham khảo khu vực Dĩ An, Thuận An, Thủ Dầu Một (Bình Dương), Nhơn Trạch (Đồng Nai) và Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu) với thời gian đầu tư 3-5 năm. Trong đó, khu vực Dĩ An - Thuận An có tốc độ tăng trưởng dân cư cao, đặc biệt là nhóm người lao động tại các nhà máy, xí nghiệp và nhóm sinh viên, thanh khoản tốt. Tài chính hơn hai tỷ đồng, bạn có thể đầu tư một nền đất thổ cư 100 m2 hoặc vay thêm ngân hàng để xây nhà trọ để cho thuê với lợi suất 4-5% một năm. Mức tăng trưởng có thể đạt 8-12% một năm.
Hoặc bạn có thể mua nhà xây sẵn để cho thuê ở TP Thủ Dầu Một hay thị xã Phú Mỹ (Bà Rịa - Vũng Tàu), lợi suất 3% một năm, mức tăng trưởng có thể đạt 6-7% một năm. Tài chính hơn hai tỷ cũng có thể mua một nền đất 200 m2 hoặc hai nền 100 m2 tại Nhơn Trạch (Đồng Nai), khu vực kết nối tốt với khu kinh tế mới Long Thành, cách TP HCM 45 phút lái xe và có đầy đủ các tiện ích để cho thuê. Mức tăng trưởng có thể đạt 10-15% một năm.
Lưu ý đất nền dự án và đất thổ cư đều có ưu điểm và rủi ro riêng. Đầu tư đất nền dự án nên dựa vào câu chuyện hạ tầng, tiềm năng phát triển kinh tế vùng và tăng trưởng dân số. Nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ tính pháp lý, làm rõ các thông tin sau: dự án có đấu giá hay không, có quy hoạch 1/500 chưa, năng lực chủ đầu tư và khả năng tách lô. Một số dự án dù đã đấu giá, có quy hoạch 1/500 nhưng chủ đầu tư chưa hoàn thành hạ tầng, tiện ích nên chưa được cấp sổ đỏ cho từng lô đất riêng, khiến nhà đầu tư phải chôn vốn một thời gian.
Còn đất thổ cư thường là giao dịch thứ cấp, có sổ đỏ nên an toàn về mặt pháp lý. Bạn nên tập trung vào các khu vực đông dân với hệ thống tiện ích có sẵn cho dân cư. Loại hình này có tính rủi ro thấp và khả năng tăng giá cũng thấp hơn so với đất nền dự án.
Nếu ưu tiên sự an toàn, khả năng thanh khoản cao và có thể khai thác dòng tiền cho thuê, bạn nên chọn đất thổ cư. Còn loại hình đất nền dự án lại dành cho những nhà đầu tư chuyên nghiệp, chấp nhận rủi ro cao hơn nhưng có thể thu về lợi nhuận từ 45% đến 80% sau 3-5 năm.
Ông Đinh Minh Tuấn
Giám đốc khu vực miền Nam của Nền tảng công nghệ Batdongsan